Tribunale di Brescia – Sent. 1908 del 28 settembre 2020
COMUNIONE E CONDOMINIO – DESTINAZIONE D’USO IMMOBILE BED & BREAKFAST – FRAZIONAMENTO UNITA’ IMMOBILIARE – INSTALLAZIONE VIDEO CITOFONO –
By Admin

Ogni proprietario di appartamenti può affittare liberamente (sia con frazionamento orario che giornaliero il proprio immobile, così come una o più camere, a una o più persone laddove tale attività non costituisca un mutamento della destinazione d’uso e l’immobile possa rimanere accatastato come civile abitazione: ne consegue che, affinché la clausola del regolamento che vieta il bed & breakfast in condominio sia valida, deve essere non solo approvata all’unanimità, ma anche specifica dovendosi riferire, in modo espresso e categorico, sia ai bed & breakfast che agli affitta camere.
Nel procedimento definito con la sentenza oggetto del presente commento gli odierni attori hanno impugnato una delibera condominiale per essere stati convocati congiuntamente come comproprietari di una unica unità immobiliare, e non come due autonomi proprietari a seguito del frazionamento della proprietà, in quanto il Condominio con precedente delibera aveva ritenuto inefficace il frazionamento in oggetto assumendo l’esistenza di un divieto di divisione di proprietà esclusive condominiali all’interno del regolamento condominiale. Impugnavano, inoltre, una successiva delibera condominiale per aver negato l’autorizzazione agli attori di realizzare a proprie spese un videocitofono. Il condominio convenuto ritualmente costituito chiedeva il rigetto delle domande avversarie, spiegando anche domanda riconvenzionale. Preliminarmente, la difesa convenuta eccepisce la tardiva impugnazione delle delibere, in quanto nei trenta giorni dalla comunicazione della delibera è stato solo promosso il procedimento di mediazione, ma non è stata effettuata alla parte convenuta la comunicazione di avvio del procedimento. Ed anche il secondo termine di trenta giorni computato dopo il verbale negativo di mediazione non sarebbe stato rispettato poiché la notifica effettuata in proprio dal difensore è stata solo consegnata tempestivamente all’ufficiale postale, ma non è pervenuta in tempo. Parte attrice ha replicato, in primo luogo, di aver dedotto anche profili di nullità della delibera impugnata fornendo prova della tempestività degli adempimenti prodromici al procedimento di mediazione. Con riferimento al secondo termine di trenta giorni, si riporta un brano della sentenza n. 8824 del 30/04/2015 : “Ovviamente, anche il difensore che effettui personalmente la notifica a mezzo del servizio postale deve spedire al destinatario copia dell’atto a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento (L. n. 53 del 1994, art. 3, comma 1, lett. a) non diversamente da quanto è prescritto se la notifica è effettuata dall’Ufficiale Giudiziario (L. n. 890 del 1982, art. 3 e segg.). Ora, secondo la giurisprudenza costante di questa Corte, la notifica a mezzo del servizio postale non si esaurisce con la spedizione dell’atto, ma si perfeziona con la consegna del relativo plico al destinatario da parte dell’agente postale e l’avviso di ricevimento prescritto dall’art. 149 c.p.c. è il solo documento che fa piena prova dell’avvenuta notificazione. Tuttavia, la data in cui la notificazione stessa deve ritenersi compiuta, ai fini della verifica del rispetto del termine di impugnazione, va individuata, in applicazione di quanto è stato deciso dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 477/2002, in quella della consegna del plico all’ufficio postale, anche nel caso di notificazione compiuta direttamente dall’avvocato (Cass. n. 15234/14). Ritenuta, dunque, tempestiva l’impugnazione in oggetto, si esamina nel merito la domanda di parte attrice concernente il vizio di imputazione delle spese agli odierni attori, fondato sul contestato frazionamento. Orbene l’Ing. A. interessato dal Tribunale di Brescia in sede di accertamento tecnico preventivo, ha concluso per la conformità delle pratiche di frazionamento alle norme urbanistico edilizie, affermando, inoltre, che gli impianti sono stati divisi anche se fanno capo ad un unico contatore, senza che tale promiscuità incida sulle parti comuni. Peraltro, il CTU ha, altresì, precisato che le opere di frazionamento sono avvenute senza la realizzazione di opere strutturali o di interventi sulle parti comuni, negando la sussistenza delle doglianze del condominio. Anche il regolamento condominiale prescrive il divieto di divisione delle parti comuni e le modifiche alle parti esterne dell’edificio, anche se di proprietà esclusiva, per la tutela del decoro architettonico, ma non disciplina espressamente alcun divieto di frazionamento della proprietà esclusiva. Anche la previa comunicazione all’amministratore prevista dall’art. 12 del regolamento condominiale concerne esclusivamente le opere che i privati intendano realizzare nelle proprie porzioni esclusive che possano interessare la stabilità o il decoro dell’intero edificio. Privo di rilievo giuridico, quindi, è il contenuto di una delibera condominiale che non consideri tale il frazionamento effettuato dagli odierni attori, proprio perché nel regolamento non si rinviene alcuna preventiva autorizzazione condominiale per l’esecuzione del frazionamento delle proprietà esclusive dei privati. Conseguentemente, viene accolta la domanda principale di annullare la Delibera (emessa il 20 maggio 2017) nella parte in cui attribuisce le spese agli odierni attori considerandoli ancora come comproprietari di un unico appartamento. Si esamina ora la seconda impugnazione afferente la possibilità o meno di realizzare un impianto di videocitofono. Sul punto si è già espressa la Suprema Corte con sentenza n. 6643 del 1.04.2015. Secondo la Corte di Cassazione, il condomino può installare un proprio videocitofono su parete condominiale a condizione che non impedisca agli altri condomini di poter fare altrettanto. L’art. 1102 c.c. recita, infatti, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; a tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, purché non ne escluda in futuro un pari uso da parte degli altri condòmini. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Dunque, è possibile che il singolo condòmino decida, totalmente a proprie spese, di installare un personale videocitofono, purché ciò non vada a discapito degli altri condòmini, limitando l’utilizzo della cosa comune agli altri. Pertanto, la domanda di parte attrice è accoglibile purché la realizzazione delle opere non impedisca agli altri il compimento di altre opere analoghe prevedibili in relazione alla destinazione attuale della cosa. Sotto tale profilo, sarà sufficiente, semmai anche gli altri dovessero decidersi ad installare i citofoni in futuro, prevedere la sostituzione del quadro singolo con altro più ampio comprendente anche l’indicazione delle altre unità immobiliari del condominio. Inoltre, l’installazione dell’impianto di videocitofono sulla parete esterna del condominio non deve essere fatta in maniera tale da impedire il normale funzionamento degli altri citofoni e l’installazione del nuovo videocitofono dovrà badare anche a non ledere il decoro architettonico dell’intero condominio. Per questi motivi, si accoglie la domanda di parte attrice volta ad annullare la successiva delibera condominiale (emessa in data 16.09.2017) fermo restando che la facoltà di parte attrice di realizzare a proprie spese l’impianto richiesto dovrà rispettare i limiti sopra enunciati. Esaminando, infine, la domanda riconvenzionale di parte convenuta, si osserva come anche la destinazione di una unità abitativa come affittacamere non è vietata aprioristicamente. Infatti, affinché la clausola del regolamento che vieta il bed & breakfast in condominio sia valida deve essere non solo approvata all’unanimità, ma anche specifica. Deve cioè riferirsi, in modo espresso e categorico, ai b&b. Non può quindi essere considerata un limite la clausola che vieta qualsiasi attività commerciale; ciò perché il bed & breakfast, così come l’affitta camere, ha un carattere parafamiliare anche se gestito da una impresa commerciale con tanto di Partita Iva e iscrizione alla camera di commercio. In pratica, il b&b è molto più simile a un normale affitto breve che a un albergo; e poiché il primo non è soggetto a limitazioni non lo può essere neanche il b&b (Trib. Verona, sent. del 22.04.2015). Di tale parere è stata anche la Cassazione, secondo cui aprire un bed and breakfast all’interno di un edificio residenziale non può essere soggetto ad alcuna restrizione. Ogni proprietario di appartamenti è libero di affittare a ore o a giorni il proprio immobile, una o più camere, a una o più persone. Tale attività, ricorda la Suprema Corte, Corte, non costituisce un mutamento della destinazione d’uso e l’immobile può rimanere accatastato come civile abitazione (Cass. sent. N. 24707 del 20.11.2014). Autonomo discorso va poi eseguito per eventuali attività rumorose, per la presenza di troppe persone ovvero per l’utilizzo eccessivo delle parti comuni, giammai consentite e da valutare in concreto caso per caso. Infine, anche per i danni conseguenti la contestata occupazione degli attori di parti comuni, durante i lavori di frazionamento, non vi è prova che i suddetti lavori abbiano causato danni concreti ed economicamente apprezzabili in capo agli altri comproprietari. Pertanto alla luce dei fatti su analizzati, Il Tribunale, In accoglimento della domanda di parte attrice annulla le due delibere oggetto di giudizio, nelle parti impugnate, e condanna il condominio convenuto, in persona dell’amministratore pro tempore, a rimborsare alla parte attrice le spese di lite.

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